Bisnis Pergudangan di Jakarta

Mendiskusikan masalah Pergudangan di Jakarta seperti tidak pernah ada habisnya. Pro – kontra selalu muncul seiring dengan kebutuhan akan pergudangan itu sendiri. Pelaku usaha manufacturing khususnya, akan selalu memerlukan gudang, baik untuk menyimpan bahan baku, barang dalam proses produksi, ataupun barang jadi hasil pabrikasinya.



Berikut beberapa tanya jawab yang sering dilontarkan para pengguna / penyewa gudang dengan pemilik / pengelola gudang berkaitan dengan masalah pergudangan tersebut :

1. Berapa kira-kira harga sewa gudang per unit? Untuk per hari/minggu/bulan?

Untuk gudang yang ditawarkan menggunakan rate sewa Rp35.000,- s/d Rp75.000,- per meter persegi per bulan (harga/m2/bulan)

Harga sewa tersebut  tergantung :

• - Lokasi gudang


• - Kondisi gudang yang disewakan.


• - Fasilitas pendukung

2. Ada berapa banyak perusahaan pengelola gudang di Jakarta?

Pengelola gudang di Jakarta cukup banyak.

Kami belum mempunyai data lengkap berapa pengelola gudang yang ada di Jakarta.

Kategori kepemilikan gudang :

• - Perusahaan


• - Perorangan


• - Patungan / share dari beberapa pemodal (perusahaan dan/atau perorangan)

Kategori pengelola gudang :

• - Perusahaan sebagai pemilik secara langsung mengelola sendiri


• - Perorangan sebagai pemilik secara langsung mengelola sendiri


• - Perusahaan / pengelola gudang untuk barang perush lain / orang lain (logistics)

3. Berapa minimal luas gudang yang disewakan?

Minimal luas gudang yang disewakan di kisaran = 600m2

Ada luasan gudang yang lebih kecil, yaitu : 150m2 dan 300m2, Itupun hanya untuk kantor supporting dari gudang yang disewa.

Peminat pada umumnya mencari ukuran 500m2 s/d 1.500m2. Bahkan ada yang mencari di atas luasan 5.000m2.

4. Fasilitas apa saja yang disediakan?
Fasilitas yang disediakan selain warehouse (gudang) nya sendiri, memang bervariasi :

• - Space untuk kantor


• - Kamar mandi


• - Mess / penginapan


• - Ruang tunggu pengemudi


• - Toilet


• - Loading dock


• - Crane hoist


• - Internet connection


• - Telepon connection

Fasilitas tersebut untuk masing-masing gudang tidak sama.

5. Musim apa yang paling ramai? Musim apa yang paling sepi?

Fluktuasi ramai dan sepi tidak terlalu kelihatan.

Untuk pengguna gudang yang sifatnya musiman :

• - Yang sedikit membedakan biasanya menjelang puasa / lebaran


• - Tiga bulan sebelumnya biasanya sudah banyak yang order gudang


• - Satu s/d dua bulan setelah lebaran, permintaan baru mulai menurun

Untuk pengguna gudang secara umum (untuk stock product & distribusi) :

• - Mereka pada umumnya tidak terpengaruh pada musim


• - Karena mereka memang menggunakan gudang untuk stock mereka di suatu area penjualan / distribusi tertentu


• - Misalnya pergudangan di Pulogadung: gudang dipergunakan untuk transit (baik dari hasil produksi atau import – dg menggunakan container), selanjutnya didistribusikan ke berbagai daerah / dalam kota dengan menggunakan angkutan truk yang lebih kecil.

6. Apa yang menyebabkan ramai/sepi?
Penyebab ramai / sepi nya untuk yang musiman seperti point 5 diatas.

7. Adakah ketentuan-ketentuan khusus barang yang boleh dimasukkan dalam gudang? Apakah semua barang boleh masuk gudang?

• - Kebijakan dan ketentuan untuk barang yang dimasukkan ke dalam gudang biasanya menjadi kebijakan dari pemilik gudang masing-masing. Misalnya :

• Bukan barang yang berbahaya


• Bukan barang yang dilarang untuk diedarkan di dalam negeri


• Bukan barang yang mudah terbakar


• Dan masih banyak ketentuan-ketentuan lain.

• - Demikian halnya dengan gudang yang dikelola perusahaan logistic. Kebijakan untuk barang yang disimpan di gudang logistic juga berbeda-beda kebijakannya.

Tergantung perusahaan logistic tersebut mengelola untuk gudang jenis barang tertentu atau barang secara umum.

• - Dalam suatu area biasanya kita kelompokkan, apabila gudang tersebut untuk jenis bahan makanan, maka di sekitar area tersebut diupayakan untuk gudang jenis makanan. Demikian juga untuk gudang farmasi, akan diupayakan di sekitar area tersebut untuk gudang farmasi.

8. Luas gudang yang paling laris untuk disewa?
Peminat pada umumnya mencari ukuran 500m2 s/d 1.500m2

Permintaan ukuran tersebut cukup tinggi, namun gudang dengan luasan tersebut jumlahnya terbatas.

Mensiasatinya ada beberapa cara :

• - Gudang di split dengan ukuran sesuai minat penyewa


• - Gudang dikerjasamakan dengan pengelola logistics, untuk kemudian disewakan berdasarkan space yang dibutuhkan penyewa.


• - Gudang disewakan dengan pola : harian, mingguan, atau bulanan

Namun dengan cara tersebut bukan berarti akan bebas dari resiko, tapi kendala utama adalah berpindahnya resiko idle tidak tersewanya ke pengelola gudang.

9. Kalau untuk pembelian, berapa harga gudang per meter/unit nya?

Seperti halnya harga property lainnya

Lokasi dan fasilitas di sekitar lokasi ikut mempengaruhi harga gudang itu sendiri.

10. Lebih banyak orang yang membeli atau menyewa gudang?

• Peminat untuk jangka panjang : – Sebagian besar memilih untuk membeli gudang


• Peminat untuk jangka pendek (1 – 2 tahun) s/d menengah (2 s/d 3 tahun): – Sebagian besar memilih untuk menyewa

11. Jika, ingin terjun ke dalam bisnis persewaan gudang (menjadi perusahaan yang menyediakan gudang) apa saja yang perlu diperhatikan?

Pepatah lama: “Antara ayam dan telor lebih duluan yang mana.” Yang jelas ayam duluan. Kecuali kalau statement-nya diganti “Antara telor dan ayam lebih duluan yang mana”, baru jawabnya telor duluan.

Kalau kita mencari penyewa terlebih dulu, gudang akan dibangun belakangan, yang jelas bahwa penyewa akan mencari tempat lain.

Jadi yang utama adalah ada gudangnya dulu, baru mencari penyewanya.

12. Bagaimana menurut Anda prospek dari bisnis gudang ini?

Prospek bisnis gudang yang jelas bagus. Karena tidak semua perusahaan mempunyai tempat yang cukup untuk menampung product-nya, termasuk di dalamnya :

• - product baru hasil pabrikasi di dalam negeri


• - product hasil import


• - product yang akan didistribusikan ke berbagai lokasi.

13. Apakah harga sewa/jual per tahun meningkat? Kira-kira berapa persen?

Pada umumnya harga sewa meningkat sekitar 5%.
Jangka waktunya bisa per tahun atau per 2 tahun. Ada bahkan yang per 3 tahun baru naik.

Untuk penyewa dalam jangka waktu panjang dan luas, biasanya ada kesepakatan harga tersendiri. Misalnya :

• - Gudang disewa dalam jangka waktu 1 tahun


• - Gudang disewa dalam jangka waktu 3 tahun, dan dibayar di awal periode sewa


• - Gudang disewa dalam jangka waktu 3 tahun, dan dibayar per awal tahun


• - Sewa 3 tahun dengan masa grace periode 3 bulan

Pola sewanya bisa bervariasi untuk menarik minat penyewa, dan tentunya harga diberikan yang lebih menarik, baik untuk penyewa ataupun untuk pemiliknya.

Beberapa hal tersebut sering menjadi bahan diskusi setiap kali orang akan menggunakan / menyewa gudang. Dan masih banyak diskusi / tanya – jawab yang belum sempat tercatat atau terdokumentasikan.

Paling tidak beberapa hal tersebut dapat mewakili gambaran seputar masalah pergudangan.

sumber : www.e-gudang.com