Strategi Pengenaan Service Charge untuk Mall

Service charge adalah biaya yang dibebankan kepada para penyewa maupun pembeli untuk pembiayaan area umum (common area) suatu properti. Pengenaan service charge terhadap penyewa ataupun pemilik kios adalah wajib sesuai dengan yang tertera dalam Perjanjian Sewa Menyewa maupun PPJB (bagi Strata). Besarnya tarif service charge adalah biaya operasional properti dibagi terhadap Net Lettable Area/ Semi Gross dari suatu properti (Rp/ M2/Bulan). Waktu efektif pengenaan service charge kepada para penyewa maupun penghuni disesuaikan dengan perjanjian sewa menyewa ataupun PPJB.

Selain service charge, umum dalam properti (pusat Belanja) dikenakan Promotion Levy (biaya promosi yang dikeluarkan untuk meramaikan suatu pusat perbelanjaan) dan untuk properti strata, dikenakan ‘Sinking Fund’.

Untuk suatu properti baru, khususnya pusat perbelanjaan, dibutuhkan waktu untuk meramaikan suasana. Dalam masa-masa tersebut umumnya para penyewa maupun pembelii merasa berat untuk menanggung biaya pengelolaan. Kondisinya, seperti ada sebagian kios yang belum terjual, ataupun sudah terjual namun belum membuka usahanya, dan sebagian kios yang telah membuka usahanya namun belum mampu membayar biaya service charge

Dengan kondisi di atas sebenarnya biaya service charge tetap digunakan mengingat Mal telah beroperasi yang artinya biaya pengelolaan telah berjalan (biaya telah muncul) sedangkan developer tidak dapat menanggung seluruh biaya pengelolaan terus menerus.

Strategi yang harus diterapkan manajemen gedung untuk menghadapi kondisi diatas dengan membuat proyeksi penerimaan dari service charge dengan komposisi :

1. Terjual  (merupakan kewajiban pengelola untuk menagih kepada para pembeli/ penyewa)

-  Buka

-  Belum Buka

2. Belum Terjual  (merupakan kewajiban dari develepor selaku pemilik kios/ ruangan)

Kemudian adakan rapat dengan Direksi mengenai strategi penerapan service charge, dengan cara  meminta direksi untuk menguasakan pengenaan service charge ini kepada Pengelola, kemudian sebelum surat dilayangkan kepada penyewa/ pemilik, sudah dibuatkan strategi seandainya pihak pemilik kios mengajukan keberatan kepada salah satu dari dewan direksi, yaitu :

- Dewan direksi tidak memberikan jawaban langsung kepada yang mengajukan keberatan, namun menjawab dengan: akan didiskusikan terlebih dahulu dan akan dijawab melalui Pihak Pengelola

-  Berapa besaran dari nilai diskon yang akan diberikan

-  Seandainya ya, siapa saja yang ber hak untuk mendapatkan nya.

- Suara dari pengelola hanya 1, yaitu melalui Tenant Relation (or Building Manager), sedangkan staf yang lain hanya di brief saja, supaya informasi, maupun janji-janji hanya datang dari 1 orang saja.

- Jangan sampai anchor tenant meminta kondisi yang sama, karena konsep ini berlaku hanya bagi kios-kios saja.

-  Siagakan team engineering mulai dari sekarang untuk ‘fast respond’ untuk setiap komplain yan masuk, karena kadang mereka tidak mau membayar dengan alasan ‘komplain tidak ditangani’ , dan lain-lainnya, yang sebetulnya hanya mencari alasan saja.

-  Buat calender event, jadi kalau mereka tanya mengenai upaya pengelola untuk meramaikan, pengelola sudah punya program nya

contoh pemberian diskon sebagai berikut :

Besaran Nilai :

• 
  
  
  
  1. Untuk Ground floor :
     
     
     
     • Diskon 30% dari nilai service charge saat ini untuk jangka waktu 3 bulan
     
     
     • Diskon tersebut berlaku apabila :
       
       
       
       • Dibayarkan sebelum tanggal 15 setiap bulannya
       
       
       • Telah menandatangani surat kesanggupan bahwa pada bulan ke 4 akan membayar secara penuh.
     
     
     • Apabila membayar setelah tanggal 15, maka diskon secara otomatis hilang

2. Untuk Lower Ground :

· Diskon 50% dari nilai service charge saat ini untuk jangka waktu 3 bulan (karena relatif masih sepi bila dibandingkan dengan lantai ground)

· Diskon tersebut berlaku apabila :

o Dibayarkan sebelum tanggal 15 setiap bulannya

o Telah menandatangani surat kesanggupan bahwa pada bulan ke 4 akan membayar secara penuh.

· Apabila membayar setelah tanggal 15, maka diskon secara otomatis hilang